La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca ha desestimado, por sentencia de 3 de marzo de 2026, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia que ya había rechazado íntegramente una reclamación de 114.673,73 euros dirigida contra los vendedores de una finca rústica con vivienda. El asunto se ha ganado, por tanto, en ambas instancias, con imposición de costas a la parte demandante en primera instancia y en la alzada.

El planteamiento de la demanda

Los compradores de la finca, adquirida en 2018 por 375.000 euros, ejercitaron una acción de indemnización de daños y perjuicios por dolo incidental. Sostenían que los vendedores les habían ocultado que unas obras de ampliación de la vivienda se encontraban en situación de fuera de ordenación y que, de haberlo sabido, habrían pagado un precio inferior. La cuantía reclamada equivalía a casi un tercio del precio de la compraventa.

Por qué se desestimó la reclamación

La clave del asunto estaba en la documentación previa a la venta. Antes de transmitir el inmueble, los vendedores habían declarado las edificaciones mediante escritura de obra nueva por antigüedad, que se inscribió en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción activó la comunicación del Registrador al Ayuntamiento y al Consell Insular prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y quedó reflejada en la hoja registral con fecha anterior tanto al contrato de opción de compra como a la escritura de compraventa.

A partir de ahí, la resolución razona en dos direcciones. La primera, que la falta de licencia de unas obras no equivale automáticamente a una situación de fuera de ordenación: la propia norma contempla la declaración por antigüedad de obras ejecutadas sin licencia. La segunda, y decisiva, que era el Ayuntamiento quien estaba legalmente obligado, tras recibir la comunicación registral, a dictar la resolución que hiciera constar por nota marginal la concreta situación urbanística del inmueble y sus limitaciones. No lo hizo. Difícilmente puede reprocharse al vendedor haber ocultado una calificación urbanística que la propia Administración no había declarado y que solo se puso de manifiesto años después de la venta.

La sentencia se apoya además en la doctrina del Tribunal Supremo conforme a la cual las condiciones urbanísticas no son equiparables a las cargas o servidumbres ocultas del artículo 1483 del Código Civil, porque la información urbanística es pública y está al alcance de cualquier interesado. La buena fe contractual, recuerda la Sala, exige también un comportamiento diligente de la parte compradora, que en este caso tenía la advertencia registral a su disposición antes de firmar.

Un detalle que conviene no pasar por alto

En la escritura de compraventa figuraba la cláusula, habitual en los modelos notariales, según la cual el transmitente manifiesta que la finca no contiene ninguna construcción fuera de ordenación. Una manifestación de ese tenor, insertada de forma rutinaria y sin comprobación previa, puede convertirse en la principal munición de la contraparte en un pleito posterior. En este caso no prosperó, pero la advertencia es clara: en una compraventa inmobiliaria ninguna cláusula es de puro trámite.

La conclusión práctica

Este procedimiento ilustra algo que repetimos a diario: en una compraventa inmobiliaria el asesoramiento jurídico especializado no es un lujo, sino la mejor inversión de la operación. Aquí el problema lo tuvo el vendedor, que se vio arrastrado a más de cuatro años de litigio por un inmueble que había vendido correctamente; y si finalmente prevaleció fue, precisamente, porque antes de vender había regularizado y documentado la situación de las edificaciones. Del otro lado, el comprador que consulta la nota registral, la cédula urbanística y el expediente municipal antes de firmar evita el pleito o lo plantea desde una posición sólida.

En Abogacía Europea acompañamos a compradores y vendedores durante toda la operación —revisión registral y urbanística, negociación y redacción de arras y contratos, y otorgamiento ante notario— y, cuando el conflicto ya ha surgido, asumimos su defensa ante los tribunales. Si está pensando en comprar o vender un inmueble, o tiene un asunto de esta naturaleza, escríbanos y lo estudiamos.